Eminent-domein kan worden gedefinieerd als de macht van de staat of de centrale overheid om een privé-eigendom in publiek gebruik om te zetten. In het Verenigd Koninkrijk, Nieuw-Zeeland en Ierland staat het bekend als verplichte aankoop. Frankrijk, Mexico, Zuid-Afrika, Portugal en Spanje noemen het eminente domein onteigening. Onder eminent domein kunnen privé-eigendommen worden verkregen voor overheidsdoeleinden of door een andere partij die is aangewezen door de staat en die deze voor openbaar of civiel gebruik zal gebruiken. Eigenschappen verkregen door eminente domeinen worden veel gebruikt voor wegen, overheidsgebouwen en openbare nutsbedrijven. De woning kan geheel of gedeeltelijk, kwantitatief of kwalitatief worden ingenomen. Van de afnemer wordt verwacht dat hij een aanbod doet voor de aankoop van het onroerend goed voordat hij zich tot het gebruik van een eminent domein wendt.
Betekenis van Eminent Domain
De term is ontleend aan een juridische verhandeling die bekend staat als 'De Jure Belli et Pacis' en die is geschreven door Hugo Grotius in 1625. Het gebruik van een eminent domein is niet alleen beperkt tot tastbare en zichtbare eigenschappen, maar ook tot immateriële eigenschappen zoals contractrechten, octrooien en auteursrechten. Het verkrijgen van een privé-eigendom door de staat moet betaling of een schadevergoeding van een soort aan de eigenaar van het onroerend goed omvatten. De compensatie moet de eigenaar van het onroerend goed in de positie brengen die ze mogelijk met de woning hebben gehad. De rechtbanken hebben de vergoeding echter soms beperkt tot de grootste mate van wat de marktwaarde voorschrijft. In de meeste gevallen dekt de vergoeding geen andere verliezen die kunnen voortvloeien uit de inbeslagname van eigendommen.
Eminent Domain In Noord-Amerika
De meeste landen in Noord-Amerika gebruiken het principe van het eminente domein. In de VS gebruiken sommige staten zoals New York de term 'toeëigening' of 'onteigening' in de plaats van een eminent domein. De grondwet van de VS vereist 'slechts een compensatie' wanneer het eminente domein wordt uitgeoefend. De vergoeding wordt berekend op basis van de reële marktwaarde van het aandeel van het onroerend goed plus eventuele ontslagschade. De formele handeling van het uitoefenen van het eminente domein wordt vaak veroordeling genoemd. Het congres kan ook rechtstreeks een privé-eigendom nemen door de eigendom van het onroerend goed over te dragen aan de staat. In Canada wordt het eminente domein, ook wel onteigening genoemd, geleid door federale statuten. Op grond van de statuten hebben overheidsinstanties de bevoegdheid om privé-eigendom te nemen zolang de overname is goedgekeurd door de relevante overheidsinstanties.
Eminent Domain In Europe
In Europa beschermt het Europees Verdrag voor de rechten van de mens particuliere eigendom tegen toeëigening. De conventie verbiedt inmenging in het recht om privé-eigendom te bezitten, behalve in zeer speciale omstandigheden. Het moet worden erkend als absoluut noodzakelijk. In Frankrijk wordt een rechtvaardige voorlopige vergoeding aanbevolen vóór onteigening. In Duitsland is onteigening alleen toegestaan als het ten goede komt aan het publiek en er moet ook een rechtvaardige beloning worden gemaakt die door de rechtbank kan worden gecontroleerd. Spanje heeft echter in zijn grondwet gedwongen onteigening opgenomen met de vergoeding aan de eigenaar van het door de wet bepaalde goed. In Italië vindt onteigening plaats in het kader van het burgerlijk recht.
